Der Auftrag · Richtplan 2021
Verdichtung aktivieren
Entlang gut erschlossener Verkehrsachsen soll zusätzliche Ausnützung Wohnraumentwicklung ermöglichen. Die Karte zeigt die dafür bezeichneten SLöBA-Zonen, rund 20 Prozent des Baulands.
Deepdive · MAI 2026
Szenarioanalyse zur BZO-Revision der Stadt Zürich
Was bewirkt der BZO-Entwurf des Zürcher Stadtrats für Wohnraum, preisgünstige Wohnungen und Mehrwertabgabe? Raumgleiter hat den Entwurf modelliert, mit einem Alternativszenario verglichen und die Resultate parzellenscharf visualisiert.
Ausgangslage
Zürich wächst. Die Reserven werden kaum genutzt.
Gemäss den offiziellen Bevölkerungsszenarien steigt die Bevölkerung bis 2035 von 453'000 auf über 500'000 Personen. Es braucht Wohnraum für rund 50'000 zusätzliche Menschen.
Die BZO 2016 sah dafür theoretische Nutzungsreserven für 260'000 zusätzliche Einwohnerinnen und Einwohner vor. In knapp zehn Jahren wurden davon lediglich 15 Prozent in Wohnraum umgesetzt. Dies trotz historisch tiefem Leerstand, deutlich gestiegenen Immobilienpreisen und ohne Pflicht zu preisgünstigem Wohnraum.
Die Realität zeigt: Bereits in den vergangenen zehn Jahren fehlten ausreichende wirtschaftliche Anreize, um die vorhandenen Baureserven tatsächlich zu mobilisieren.
bzo revision
Auftrag und Umsetzung im Vergleich.
2021 hat Zürich im kommunalen Richtplan behördenverbindlich festgelegt, wo verdichtet werden soll: in den SLöBA-Zonen, rund 20 Prozent des Baulands. Fünf Jahre später liegt der BZO-Entwurf vor, der diesen Auftrag umsetzen soll.
Der Entwurf · März 2026
Geringe Zusatzausnützung, neue Auflagen
Der BZO-Entwurf, den der Stadtrat am 18. März 2026 präsentierte, setzt diesen Auftrag nur teilweise um. Er sieht eine geringe Zusatzausnützung vor und verbindet sie mit einer Reihe neuer Auflagen: Mehrwertabgaben Pflichtanteile für preisgünstigen Wohnraum Grünflächenziffern Baumschutz- und Pflanzpflichten zusätzliche energetische Vorgaben
Isoliert betrachtet verfolgt jede dieser Auflagen ein legitimes Ziel. Kumuliert verschlechtern sie jedoch die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte. Unsere Modellierung zeigt: Unter diesen Bedingungen werden die Reserven noch schlechter mobilisiert als unter der BZO 2016. Es entsteht weniger Wohnraum, obwohl die Bevölkerung weiter wächst.
Drei Befunde aus der Modellierung
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Der BZO-Entwurf sieht in den SLöBA-Zonen neue Wohnraumreserven für rund 20'000 Einwohner vor. Gemessen an den nicht ausgeschöpften Reserven der BZO 2016 für 220'000 Einwohner ist das ein Tropfen auf den heissen Stein. Trotz Bevölkerungswachstum und Verdichtungszielen bleibt damit erhebliches Potenzial ungenutzt. Rund 30 % der SLöBA-Zonen bleiben unangetastet.
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Der BZO-Entwurf verlangt teilweise, dass 75 % der Zusatzausnützung für preisgünstigen Wohnraum eingesetzt werden. Da die Zusatzausnützung für lediglich 20'000 Einwohner gering ist, bleibt auch das Potenzial für preisgünstigen Wohnraum begrenzt. Gleichzeitig werden Projekte unrentabel und Investitionen bleiben aus. Zwei zusätzliche Geschosse könnten eine wirtschaftlich tragfähige Zusatzausnützung schaffen und deutlich mehr preisgünstigen Wohnraum ermöglichen.
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Der BZO-Entwurf verschärft die energetischen Anforderungen an Arealüberbauungen über die kantonalen Vorgaben hinaus, ohne zusätzliche Ausnützung zu gewähren. Strengere Grenzwerte schränken Entwurf, Konstruktion und Materialwahl ein und erhöhen Planungs-, Bau- und Honorarkosten. Ohne wirtschaftlichen Ausgleich droht die Arealüberbauung damit als Verdichtungsinstrument an Bedeutung zu verlieren.
DAS ALTERNATIVSZENARIO
«BZO-Entwurf+2»: zwei zusätzliche Geschosse in den Verdichtungszonen.
Um die Grössenordnungen sichtbar zu machen, haben wir ein Alternativszenario durchgerechnet: zwei zusätzliche Geschosse in den gemäss Richtplan vorgesehenen Verdichtungszonen (SLöBA-Zonen), verbunden mit der Vorgabe, dass 40 Prozent der Mehrfläche gegenüber der BZO 2016 als preisgünstiger Wohnraum angeboten wird.
Das Nutzungspotenzial in den SLöBA-Zonen stiege damit gegenüber der BZO 2016 um rund 50 Prozent statt um rund 10 Prozent gemäss Entwurf: von 8.8 Mio. m² anrechenbarer Geschossfläche (AZ 1.55) auf 13.2 Mio. m² (AZ 2.33) statt auf 9.93 Mio. m² (AZ 1.76). Der zusätzlich geschaffene Landwert läge bei über 23 Milliarden Franken statt bei gut 5 Milliarden.*
*Die dargestellte Modellrechnung basiert auf vereinfachten und generalisierten Annahmen ohne Berücksichtigung des Ergänzungsplans Städtebau Altstetten, Quartiererhaltungszonen sowie Sondernutzungs- und Gestaltungspläne.
Der Vergleich in drei Zahlen.
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Mit dem Modell «BZO-Entwurf+2» könnten in den SLöBA-Zonen rund 52'000 zusätzliche Wohnungen realisiert werden – statt lediglich 13'700 gemäss aktuellem BZO-Entwurf. Dies entspricht einem Plus von 50% gegenüber der BZO 2016. Zwei zusätzliche Geschosse schaffen mehr stadträumliche Qualität, fördern soziokulturelle Diversität und stärken die Stadt der kurzen Wege.
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Mit 40% preisgünstigem Wohnraum auf deutlich höherer Zusatzausnützung entstehen real mehr Wohnungen als mit einer 75%-Quote (BZO-Entwurf) auf wirtschaftlich kaum realisierbaren Projekten. Statt theoretischer 5'700 könnten in der Stadt mittelfristig knapp 20'000 preisgünstige Wohnungen tatsächlich entstehen.
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Durch die höhere Ausnützung und Wertschöpfung in den SLöBA-Zone mit dem Modell «BZO-Entwurf+2» könnten die potenziellen Einnahmen der Stadt aus der Mehrwertabgabe von 2.5 Milliarden Franken (BZO-Entwurf) auf bis zu 9 Milliarden Franken steigen.
ERGEBNISSE
Und wie sieht das konkret aus?
Die konkreten städtebaulichen Auswirkungen des BZO-Entwurfs auf Wohnraumpotenziale und zusätzliche Verdichtungs- und Aufstockungsmöglichkeiten wurden mit der Plattform luucy basierend auf den Daten von DataHive visualisiert und mittels KI beispielhaft gerendert.
Verglichen werden die heutige Situation gemäss BZO 2016, der BZO-Entwurf und das Modell «BZO-Entwuf+2».
Die Resultate zeigen klar: Mit einer zukunftsgerichteten BZO könnte Zürich in der SLöBA-Zone deutlich mehr regulären und bezahlbaren Wohnraum schaffen – ohne das bestehende Stadtbild grundlegend zu verändern.
Albisriedenstrasse, Altstetten
BZO 2016
| Bewohner | 103 |
|---|---|
| Wohnungen total | 73 |
| Preisgünstige Wohnungen | 0 |
| Mehrwertabgabe | CHF 0 |
BZO Entwurf
| Bewohner | 113 |
|---|---|
| Wohnungen total | 80 |
| Preisgünstige Wohnungen | 0* |
| Mehrwertabgabe | CHF 1.8 Mio. |
*Der Pflichtanteil von preisgünstigem Wohnraum greift nicht, da die Zusatzausnützung an m² zu gering ist.
BZO Entwurf +2 Geschosse
| Bewohner | 152 |
|---|---|
| Wohnungen total | 108 |
| Preisgünstige Wohnungen | 14 |
| Mehrwertabgabe | CHF 7.3 Mio. |
Buchholzstrasse, Witikon
BZO 2016
| Bewohner | 103 |
|---|---|
| Wohnungen total | 73 |
| Preisgünstige Wohnungen | 0 |
| Mehrwertabgabe | CHF 0 |
BZO Entwurf
| Bewohner | 131 |
|---|---|
| Wohnungen total | 93 |
| Preisgünstige Wohnungen | 15 |
| Mehrwertabgabe | CHF 3.2 Mio. |
BZO Entwurf +2 Geschosse
| Bewohner | 187 |
|---|---|
| Wohnungen total | 133 |
| Preisgünstige Wohnungen | 24 |
| Mehrwertabgabe | CHF 17.1 Mio. |
Birmensdorferstrasse, Sihlfeld
BZO 2016
| Bewohner | 20 |
|---|---|
| Wohnungen total | 14 |
| Preisgünstige Wohnungen | 0 |
| Mehrwertabgabe | CHF 0 |
BZO Entwurf
| Bewohner | 22 |
|---|---|
| Wohnungen total | 16 |
| Preisgünstige Wohnungen | 0* |
| Mehrwertabgabe | CHF 0.3 Mio. |
*Der Pflichtanteil von preisgünstigem Wohnraum greift nicht, da die Zusatzausnützung an m² zu gering ist.
BZO Entwurf +2 Geschosse
| Bewohner | 29 |
|---|---|
| Wohnungen total | 21 |
| Preisgünstige Wohnungen | 3 |
| Mehrwertabgabe | CHF 1.8 Mio. |
BZO Rechner
Szenarien vergleichen.
Für alle Parzellen der SLöBA-Zone lässt sich der Effekt der drei Szenarien direkt vergleichen: Adresse oder Parzellennummer eingeben, die datenbasierte Analyse zeigt die Verdichtungs- und Aufstockungsmöglichkeiten je Szenario.
VERFAHREN & METHODIK
Wo die Revision steht. Und wie wir gerechnet haben.
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18. MÄRZ 2026
Öffentliche Auflage des BZO-Entwurfs
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1. JUNI 2026
Ende der Mitwirkung gemäss Paragraph 7 PBG
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HEUTE
Auswertung der Einwendungen durch die Stadt
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DANACH
Politische Beratung der Vorlage
Datenbasis
Öffentliche BZO-Revisionsunterlagen der Stadt Zürich, amtliche Gebäude- und Wohnungsdaten, eigene Potenzialanalyse.
Unabhängigkeit
Ohne Auftrag Dritter erstellt, als Beitrag zur Mitwirkung publiziert.
Werkzeuge
Modellierung und parzellenscharfe Visualisierung mit LUUCY, Daten von DataHive.
Was diese Analyse zeigt
Szenarien ersetzen keine politische Debatte.
Sie machen sie besser: Erst wenn die Grössenordnungen auf dem Tisch liegen, lässt sich fundiert abwägen.
Dasselbe Vorgehen wenden wir auf Ortsplanungsrevisionen, Quartier- und Arealentwicklungen, regionale Entwicklungskonzepte sowie kantonale Raum- und Immobilienstrategien an.
In einem unverbindlichen Erstgespräch zeigt Ihnen Kees van Elst gerne konkrete, wirkungsvolle Lösungswege für Ihre Gemeinde oder Stadt auf.
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