Think Tank für Raumfragen für Gemeinden, Städte, Regionen und Kantone

BZO-Entwurf mit dem Modell «BZO-Entwurf+2» für die Parzellen der SLöBA-Zone vergleichen.

Zum Rechner

Zürich wächst.
Die Verantwortlichen für Stadt und Raum bremsen.

Vorhandene Wohnraumreserven wurden seit 2016 zu 85% nicht aktiviert

Die Stadt Zürich wächst: Gemäss den offiziellen Bevölkerungsszenarien wird Zürich bis 2035 von heute 453’000 auf über 500’000 Einwohnerinnen und Einwohner anwachsen. In Zukunft wird Wohnraum für rund 50’000 zusätzliche Menschen benötigt.

Die Bau- und Zonenordnung 2016 (BZO 2016) hatte dafür theoretische Nutzungsreserven für 260’000 zusätzliche Einwohner vorgesehen. Doch in knapp zehn Jahren wurden davon lediglich 15% tatsächlich in Wohnraum umgesetzt – trotz historisch tiefem Leerstand (2016: 0.22 / 2026:0.1), massiv steigenden Immobilienpreisen (Mietwohnungen + 30%, Eigentumswohnungen + 50%) und ohne Pflicht zur Erstellung preisgünstigen Wohnraums.

Die Realität zeigt: Bereits in den vergangenen zehn Jahren fehlten ausreichende wirtschaftliche Anreize, um die vorhandenen Baureserven tatsächlich zu mobilisieren.

Die Stadt kennt das Problem – verschärft es mit dem vorliegenden BZO-Entwurf jedoch weiter.

SLöBA-Zone

Mit der Revision des kommunalen Richtplans wurde 2021 die sogenannte SLöBA-Zone eingeführt, die rund 20% der gesamten Baulandfläche der Stadt beinhaltet.

Das behördenverbindliche Ziel war es, entlang bereits gut erschlossener Verkehrsachsen Verdichtung und Wohnraumentwicklung mit zusätzlichen Ausnützungen und Aufzonungen zu aktivieren.

Mit der BZO-Revision hätte die Stadt Zürich nun den politischen Auftrag umsetzen müssen. Doch genau das ist nicht passiert.

Mehr Vorschriften - weniger Wohnraum

Der BZO-Entwurf, den der Zürcher Stadtrat am 18. März präsentierte, führt nur eine marginale Zusatzausnützung ein, dafür eine Reihe zusätzlicher Auflagen:

  • Mehrwertabgaben
  • Pflichtanteile für preisgünstigen Wohnraum
  • Grünflächenziffern
  • Baumschutz- und Pflanzpflichten
  • zusätzliche energetische Vorgaben

 

Isoliert betrachtet erscheinen diese Ziele legitim. Kumuliert führen sie jedoch mit der vorgeschlagenen «Alibi»-Verdichtung dazu, dass sich viele Projekte noch weniger rechnen. Investitionen bleiben aus. Projekte werden nicht realisiert.

Die Folge: Trotz anhaltendem Bevölkerungswachstum wird weniger gebaut. Der Druck auf den Wohnungsmarkt nimmt weiter zu.

SLÖBA-ZONEN: DER BZO-ENTWURF BRINGT PRAKTISCH KEINE AUSNÜTZUNGSERHÖHUNG

Der BZO-Entwurf sieht vor, neue Wohnraumreserven für rund 20'000 Einwohner in den SLöBA-Zonen zu schaffen. Im Kontext der nicht ausgeschöpften Nutzungsreserven der BZO 2016 von 220'000 ist das ein Tropfen auf den heissen Stein. Trotz anhaltendem Bevölkerungswachstum und klar definierten Verdichtungszielen schöpft die BZO-Revision das vorhandene Wohnraumpotenzial nicht aus. Besonders problematisch: Rund 30% der SLöBA-Zonen blieben unangetastet – und damit ein erheblicher Teil des politisch identifizierten Verdichtungspotenzials.

WENIG PREISGÜNSTIGER WOHNRAUM TROTZ HOHEM PFLICHTANTEIL

Der vorliegende BZO-Entwurf verlangt in Teilen einen Anteil von 75% preisgünstigem Wohnraum von der Zusatzausnützung (20'000 Einwohner). Da die Zusatzausnützung marginal ist, wird auch der Bau von preisgünstigem Wohnraum marginalisiert. Was politisch gut klingt, verhindert Neubauten und preisgünstigen Wohnraum: Projekte sind unrentabel, Investitionen bleiben aus. Mit relevanter Zusatzausnützung von zwei zusätzlichen Geschossen könnte viel mehr preisgünstiger Wohnraum wirtschaftlich tragfähig umgesetzt werden.

AREALÜBERBAUUNGEN: SYMBOL FÜR EINE VERDICHTUNG, DIE NICHT STATTFINDEN SOLL

Der BZO-Entwurf verschärft die energetischen Anforderungen bei Arealüberbauungen deutlich, ohne dafür zusätzliche Ausnützung zu gewähren, und geht damit über die kantonalen Vorgaben hinaus. Eigentümer müssen strengere Grenzwerte erfüllen, was Entwurf, Konstruktion und Materialwahl stark einschränkt. Dies führt zu erhöhtem Planungsaufwand und steigenden Bau- sowie Honorarkosten. Damit wird die Arealüberbauung faktisch zum politischen Marketinginstrument für Verdichtung, aber aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit kaum mehr umgesetzt.

Verdichtung nach innen braucht Anreize – nicht zusätzliche Hürden.

Wenn gar nicht gebaut wird, entstehen weder reguläre noch preisgünstige Wohnungen.

Die Analyse der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ergibt: Die verbleibenden Nutzungsreserven (220’000) aus der BZO 2016 sowie die wenigen durch den vorliegenden BZO-Entwurf zusätzlich geschaffenen Reserven (20’000) werden sehr wahrscheinlich aufgrund der neuen Pflichtvorgaben und Einschränkungen nochmals deutlich schlechter mobilisiert.

Die Stadt Zürich ist als besterschlossene Gemeinde der Schweiz prädestiniert und verpflichtet, einen überproportionalen Beitrag zum Bevölkerungswachstum zu leisten.

Dafür braucht es jedoch Anreize, damit bestehende Nutzungsreserven tatsächlich aktiviert werden. 

Wie schafft man das? Die Lösung liegt bereits in der Stadt:

Mit zwei zusätzlichen Geschossen «BZO-Entwurf+2» in den gemäss Richtplan vorgesehenen Verdichtungszonen (SLöBA-Zonen) – verbunden mit der Vorgabe, dass 40% der Mehrfläche gegenüber der BZO 2016 als preisgünstiger Wohnraum angeboten werden muss.

Das bedeutet eine Erhöhung des Nutzungspotenzials in den SLöBA-Zonen gegenüber der BZO 2016 um ca. 50% statt nur um ca. 10%, wie es der aktuelle BZO-Entwurf vorschlägt.

Mit dem Modell «BZO-Entwurf+2» würde das Potenzial an anrechenbarer Geschossfläche in der SLöBA-Zone nicht nur von 8.8 Mio. m² (Ausnützungsziffer AZ 1.55) auf 9.93 Mio. m² (AZ 1.76) gemäss aktuellem BZO-Entwurf erhöht, sondern auf 13.2 Mio. m² (AZ 2.33).

Wo die Nutzung erhöht werden soll, muss dies substanziell erfolgen. Wenn schon bestehender Wohnraum ersetzt wird, müssen erheblich mehr zusätzliche Wohnungen entstehen können.

Gleichzeitig würde zusätzlicher Landwert in der SLöBA-Zone nicht nur von etwas über 5 Milliarden Franken sondern von mehr als 23 Milliarden Franken geschaffen werden.*

*Die dargestellte Modellrechnung basiert auf vereinfachten und generalisierten Annahmen ohne Berücksichtigung des Ergänzungsplans Städtebau Altstetten, Quartiererhaltungszonen sowie Sondernutzungs- und Gestaltungspläne.

Mit zwei zusätzlichen Geschossen im Modell «BZO-Entwurf+2» erreichen wir einen markanten Unterschied:

52'000 STATT 13'700 NEUE WOHNUNGEN

Mit dem Modell «BZO-Entwurf+2» könnten in den SLöBA-Zonen rund 52'000 zusätzliche Wohnungen realisiert werden – statt lediglich 13'700 gemäss aktuellem BZO-Entwurf. Dies entspricht einem Plus von 50% gegenüber der BZO 2016. Zwei zusätzliche Geschosse schaffen mehr stadträumliche Qualität, fördern soziokulturelle Diversität und stärken die Stadt der kurzen Wege.

16'400 STATT 5'500 PREISGÜNSTIGE WOHNUNGEN

Mit 40% preisgünstigem Wohnraum auf deutlich höherer Zusatzausnützung entstehen real mehr Wohnungen als mit einer 75%-Quote (BZO-Entwurf) auf wirtschaftlich kaum realisierbaren Projekten. Statt theoretischer 5'700 könnten in der Stadt mittelfristig knapp 20'000 preisgünstige Wohnungen tatsächlich entstehen.

9 MIA. FRANKEN STATT 2.5 MIA. FRANKEN MEHRWERTABGABE FÜR DIE STADT

Durch die höhere Ausnützung und Wertschöpfung in den SLöBA-Zone mit dem Modell «BZO-Entwurf+2» könnten die potenziellen Einnahmen der Stadt aus der Mehrwertabgabe von 2.5 Milliarden Franken (BZO-Entwurf) auf bis zu 9 Milliarden Franken steigen.

Und wie sieht das konkret aus?

Quantitative Auswirkung verschiedener Stadtgebiete im Vergleich

Die konkreten städtebaulichen Auswirkungen des BZO-Entwurfs auf Wohnraumpotenziale und zusätzliche Verdichtungs- und Aufstockungsmöglichkeiten wurden mit der Plattform luucy datenbasiert visualisiert und mittels KI beispielhaft gerendert.

Verglichen werden die heutige Situation gemäss BZO 2016, der BZO-Entwurf und das Modell «BZO-Entwuf+2».

Die Resultate zeigen klar: Mit einer zukunftsgerichteten BZO könnte Zürich in der SLöBA-Zone deutlich mehr regulären und bezahlbaren Wohnraum schaffen – ohne das bestehende Stadtbild grundlegend zu verändern.

Albisriedenstrasse, Altstetten​

BZO 2016

Buchholzstrasse, Witikon​

BZO 2016

Birmensdorferstrasse, Sihlfeld​

BZO 2016

Vergleichen Sie das Potenzial des BZO-Entwurfs mit dem Modell «BZO-Entwurf+2» für die Parzellen der SLöBA-Zone.

Adresse oder Parzellennummer eingeben und quantitative Auswirkungen betrachten

Prüfen Sie, welches Potenzial die Liegenschaften unter einer zukunftsgerichteten BZO hätten. Geben Sie dazu Strasse oder Parzellennummer ein. Die datenbasierte Analyse zeigt auf, welche Verdichtungs- und Aufstockungsmöglichkeiten in der SLöBA-Zone anhand der drei Szenarien – aktuelle BZO 2016, BZO-Entwurf und «BZO-Entwurf+2» – realisierbar wären. 

Private Eigentümer und Vermieter leisten einen wesentlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung in der Stadt Zürich. Damit dies auch in Zukunft möglich bleibt, braucht es attraktive Rahmenbedingungen.

Online Einwendung bis 1. Juni 2026 nutzen

Die revidierte BZO wurde am 18. März 2026 öffentlich aufgelegt. Die Mitwirkung gemäss §7 PBG läuft bis zum 1. Juni 2026. 

Nutzen Sie die Mitwirkung und gestalten Sie die Zukunft der Stadt Zürich aktiv mit.

Zum Formular: https://www.stadt-zuerich.ch/appl/esafs/einwendung?formularId=BZO_Revision28 

Unser Fazit

Ohne Erhöhung der Ausnützungsziffer:

❌ keine zusätzliche Fläche
❌ kein zusätzlicher Landwert
❌ kein Spielraum für preiswerten Wohnraum
❌ höhere Infrastruktur- und CO₂-Kosten durch Zersiedelung

Mit Erhöhung der Ausnützungsziffer:

✅ Wertschöpfung entsteht
✅ Umverteilung (Pflichtanteil) möglich
✅ Infrastruktur effizient genutzt
✅ CO₂ pro Kopf sinkt